表面利回りとは？
不動産業者へ収益物件の資料請求をすると、物件概要書が送られてくるのが一般的です。
表面利回りの計算方法は一般的に
表面利回り（％）＝満室時の年間賃料（円）／ 不動産購入価格（円）
となり、利回りが高くなるほど手元に残る金額が多くなります。
これを表面利回りと言い、実際アパートを運用していくための経費等は無視して簡単な計算にして分かりやすくしたものです。
初心者はここで罠にハマります。
表面利回りは必ず下がる！
①維持管理にもお金がかかる
表面利回りが１０％だからといって丸々手元には残らないということを理解しておく必要があります。
（例：1000万円のアパートで年間100万円の賃料が入る物件は表面利回り10％）
もしアパートを手に入れたら・・・
光熱費や固定資産税の支払いがあります。管理会社に管理をお願いしたら費用がかかります。エアコンやトイレなど壊れたら当然修理するか新規に購入しますよね？そういった費用はオーナーが負担します。
入退去があれば、部屋のクリーニング費用がかかります。再募集で入居が決まれば広告料を払わなければいけません。
②あくまで満室想定
満室想定なので、空室１部屋あった場合でも想定家賃で計算してあります。大概空室の家賃は相場より高めの賃料で計算してあるので、自分でしっかり確認しておかないと買った後に思ったより家賃が少なく利回りが低くなったなんて事になります。
③借り入れの返済が必要
金融機関より融資を受けていれば、当然返済義務が発生します。月々の返済金額が高いと家賃収入をオーバーしてしまい、毎月の収支がマイナスになるかもしれません。
融資条件とのバランスも重要です。
表面利回りが低い＝優秀ではない！
中には利回りが低い物件もあります。じゃぁ利回りが低ければどれも優秀なのかというとそうではない場合があります。駅が徒歩１分とか、土地の価値が売値以上だとかであればいいですが売値はあくまで売主の希望価格です。
単純に高く設定してあるだけかもしれないし、仲介業者が利益を上乗せしてるのかもしれません。
表面利回りが高い＝リスクも高い！
表面利回りが高ければ、収入も増えますが表面利回りが高いにはそれなりの理由があります。ただの投げ売りで安くなっているのなら儲けものですがそうそうないでしょう。
①修繕費用がかかるリスク
利回りが高い物件は築年数が経っているものが多く、外壁や屋根が劣化しています。また、売主が積極的に募集をしておらず、室内もリフォームされないまま空室が放置されているパターンもあります。計画的な修繕費用と突発での修繕費用を出せるだけのお金を手元に置いておかないと経営が厳しくなります。
②瑕疵リスク
雨漏りや傾きなど大規模な修理が必要で、かなりお金がかかることが分かっているため利回りが高くなっています。ある程度経験を積んでからでないと、失敗する確率が高いでしょう。初心者は避けたほうが無難です。
③空室が多いリスク
埋めるために部屋のリフォームや管理会社変更、家賃の値下げ等必要な場合があります。また需要の無い地域で、なかなか入居が決まらない物件なのかもしれません。
入居者に問題がある場合もあるので、慎重に情報収集し何が原因で空室が多いのか調査が必要です。幽霊が出るアパートなんてこともある・・・かも。
代表的と思われるリスクを挙げてみました。挙げだしたらキリが無いですが、そういったリスクが自分の中で許容範囲なのかどうかを瞬時に判断する事が大切になってきます。
そのためにまずは、色々な物件を見て計算してみることから始めるといいと思います。
私も最初は何も分からなかったので、新築から中古アパート、マンション、戸建てなど
色々な物件の資料を取り寄せしてはにらめっこしてましたね。
まとめ
表面利回りはあくまで目安！
希望の物件が見つかったらかかる費用を算出し、シュミレーションの精度を上げる！
MAXで考えず負荷をかけてシュミレーションをする！
多くの物件概要書を見ながらシュミレーションを繰り返せば、自分にとって買いなのかどうかが分かるようになります。頑張りましょう！
最後まで読んで頂きありがとうございました。
コメント