債務超過って何？
負債が資産を上回る事です。負債は借金と考えれば分かりやすいでしょうか。
例えば100万円で売りに出ていた土地を融資を受けて買うとします。でも、実際の資産価値は５０万円だった場合
負債 １００万円 ＞ 資産５０万円
となり、５０万円債務超過となります。
今度は100万円で売りに出ていた土地の資産価値が実は２００万円だった場合
負債１００万円 ＜ 資産２００万円
借金100万円なのに、100万円分多く資産を手に入れた事になるのです。
なぜ債務超過が起こるのか？
金融機関が物件の評価をする際、売買価格では評価せず主に積算評価というものを元に価値を算出します。
金融機関の物件評価額1000万円の物件が、2000万円で売られている事なんてザラにあるのです。
もしこの物件を買ったとしたら、金融機関の物件評価額との差額1000万円負債があると見られるようになってしまいます。
実際の土地や建物の評価が低い事で、あっと言う間に債務超過の状態になってしまうのです。
つまりはみんなが欲しい人気物件は価格が高く、ダメ物件は価格が安いというだけの事です。
債務超過になるとどうなる？
金融機関から融資を受ける事が難しくなってきてしまいます。上記のように1000万円も負債があるような人に、お金を貸そうとは思いませんよね。
ただし、始めのうちは社会人としての年収があるので、債務超過状態でもある程度までなら物件を買い進められてしまうので注意が必要です。
債務超過にならないために
債務超過にならないようにするには、どうすればいいでしょうか？
１．売値 〈 積算評価 の物件を見つけて融資で購入
２．売値 〈 積算評価 の物件を見つけてすべて現金で購入
３．売値 〉 積算評価 評価不足分の一部を自己資金を多めに入れて残りを融資で購入
評価以上の物件を購入する（評価以下にならないよう自己資金も入れて購入する）ことで、常に良い状態をキープしておくのが理想です。
時には債務超過でもいい！
ただ、そういった高積算物件はなかなか出てこないし出てきても皆さん同じ考えなので売れてしまいます。
戦略としては、高積算物件も探しつつ高利回り物件も購入していくのもアリだと思います。
全ては投資家の戦略次第です。自分の属性や目標から逆算し、どうすれば達成出来るかを良く考えてからスタートする事をオススメします。
まとめ
１．物件を買う前に積算評価を確認セヨ！
２．金融機関目線を意識し、必要な時は自己資金を投入セヨ！
３．債務超過でもキャッシュが出ればいいが、いずれは脱却するための策をネロ！
次回予告
「積算評価って何？どうやって調べるの？」（変更の可能性あり）
最後まで読んで頂きありがとうございました。
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