3点ユニットとは風呂トイレが一緒になっている事を言います。今では風呂トイレ別が当たり前になっているので不人気な物件の１つとなっています。じゃあなぜそんな物件を購入したのか？
それは一気に満室にして高値売却！キャピタルゲインを狙うためです。
どんな方法や考え方で満室にしたのか共有出来ればと思います。
物件概要
神奈川県川崎市多摩区
木造2階建て
2000年築
1K×6戸 1DK×2戸
駐車場無し
駅徒歩5分
事前調査
空室の状態を確認したところ、適度な原状回復リフォームでキレイに出来るレベルである事を確認しました。
また、周囲の賃貸状況や管理会社ヒヤリングにより駐車場無しでも家賃を下げなくても、駅が近いので利便性が高く入居が決まる可能性が高い事も確認しました。
空室対策
リフォーム
空室6部屋のうち、最近退去したため手を加えずに募集出来るのが2部屋ありました。他４部屋はリフォームをしないといけない状態でしたので、総額約100万円をかけ最低限のリフォーム実施。主なリフォームとして
各空室
壁クロス張替え・LED照明器具取付・換気扇交換・洗濯パン取付・電球関係交換・鍵交換
プロパンガス会社変更時
給湯器交換（全部屋）・インターホン交換（全部屋）・エアコン交換（空室6部屋）
プロパンガス会社さんの貢献度は高いです。プロパンスキームを最大限活用！ほぼ全交換して頂いたおかげで、物件が生まれ変わったといっても過言ではありません。
これは後から感じた事なのですが、地元業者さんとの繋がりが深いのでリフォーム代が安く済みました。また、対応が早く期間も短く済み、この辺りも大変助かりました。
ちなみに私は購入前に内見しただけで、それ以降売却まで一度も物件に行っていません。すべて仲介業者さん・管理会社さんとメール（写真で確認）・電話のやり取りだけで完結しています。
ゴミ集積ＢＯＸ設置
また、入居者様の利便性を上げるためゴミ集積ＢＯＸを設置しました。購入前はそのままゴミを置いている状態で、見栄えが悪くカラスなどの被害にある可能性もありました。駐車スペースもないくらいギリギリだったのですが、なんとか丁度いいサイズのBOXをインターネット経由で購入。設置は管理会社さん経由で業者さんにお願いしました。
アパート名変更
効果があったのかは数値化出来ないので分かりません。ただとても古臭い名前だったので思い切って変更しました。名前の変更は入居者様への通知だけで、市役所に届け出たりといった事は不要なので簡単です。
募集・管理
今までの管理会社はやる気が無いため、変更することにしました。そのため物件周辺の不動産屋を検索し、数件電話で感触を確認。最終的には昭和38年創業と地元で長くやられている不動産屋さんに決めました。
決めた理由としては、
【地元を知り尽くしている】【電話の対応が丁寧】【物件まで徒歩圏内で即対応可能】【メールでのやり取り可】
また、募集するにあたって『高齢者・生活保護者・外国人』基本来るもの拒まずスタイルでお願いしました。
一般的には敬遠されがちな人もOKにすることによって、１Kという単身者に限定さ間口を出来るだけ広げ早期満室を実現することが出来ました。
ポイントとまとめ
早期満室の最大のポイントは『購入前から仕込めた』事です。融資の承認が下りて決済までの間にリフォームや募集などを事前に進めていいという了承を得られた事で時間短縮にもつながっています。
割安で手に入れる事が出来れば、大きな利益を得る事が出来ますのでこんな物件を探してみてはいかがでしょうか？
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