中古物件購入前に必ずやった方がいいのは物件の賃貸需要の調査です。
人気設備があるのか？
単身者向けかファミリー向けかで、人気の設備が少し変わります。単身者向けだと1位はインターネット無料、3位には更に高速インターネットがランクインしています。ファミリー向けもインターネット無料がランクインしていますね。最近ではアパートでもオートロック物件が増えているように感じます。
ただ個人的見解としては、地域にもよると思いますがあまり入居付けには影響がない気がします。現に私のアパートは、一切インターネット無料になっていませんが満室となっています。
サービスを充実させて家賃を上げるのか？少しでも家賃を安くして敷居を下げるのか？大家さんの戦略次第じゃないでしょうか。
もし検討物件に大家負担でインターネット無料がついていて、不要だと判断したらやめて支出を抑える戦略でもいいかもしれませんね。
駐車場は必要な地域か？
都心部であれば、駐車場スペースはさほど気にしなくていいです。ただ、地方の場合は駐車場が１～２台分ないと入居付けに苦労する可能性がある事を頭に入れておきましょう。また、大家さんが月極駐車場を足りない台数分確保している場合があります。ちゃんと利回りに含まれているか確認しましょう。
敷金・礼金の設定状況はどうか？
敷金は購入時に受け取る事になります。退去時にはほとんど無くなってしまいますが、一時的に資金が潤うので確認しておきましょう。
礼金は引き継ぐ事は出来ませんが、まだ礼金が取れる地域もあるようです。今時取れるのは嬉しいですね。
検討物件の家賃設定は妥当なのか？
周辺相場に比べ低めであれば、退去時に家賃を上げて利回りUP出来るチャンスがあります。逆に長く住んでいる部屋は退去時に家賃が下がると共に、修繕費用が高額になるケースが多いので注意です。
などなど仲介業者や管理会社へTELして聞き込みしたり、ネット上で空室の家賃設定をチェック。需要を調査して検討物件のポテンシャルを見極めます。
建物および各部屋の修繕状況
外壁・屋根・鉄部塗装の実施時期は出来る限り確認しておきましょう。また、各部屋の設備更新状況も確認すべきです。購入後退去のたびに高額な修繕費用がかかってしまっては火の車です。
調査時の注意点
実は調査するその前に気を付けなければならない事があります。なんだと思いますか？
スマホの充電を確認する！ブブー不正解。それは・・・
物件名を出して聞き込みしてもいいか売主へ確認する事！
なぜ聞かなければならないのでしょうか？だって物件売るんですよね？名前出していいんじゃ？その方が早く売れるでしょ？いいえ、ダメなんです。
売主はオープンな方ばかりではありません。自分が大家であることや所有物件を売却しようとしていることなど、出来るだけ周りに知られず売りたいと思っている売主もいるのです。
売主に確認しないまま勝手に名前を出して調査し、それが売主の耳に入り逆鱗に触れ売却の話が流れたなんて事もあるようです。かといって事前に「調査する際は名前を出さないようお願いします。」と言われるケースは私が経験した中では少ないように感じます。暗黙の了解的な事なのかもしれません。
ですので、調査前は確認をするようにした方が無難でしょう。もし、確認して名前出しOKが貰えたならかなり調査しやすくなるのでラッキーです。
ちなみに私が調査した時は、やはり事前の告知は無く私から確認をお願いしたらダメとの返答がありました。TELした管理会社さんからはことごとく「名前が分かれば、もっと詳しくご相談出来るんですが～」と言われます。そりゃそうですよね～・・・・
最後まで読んで頂きありがとうございました。
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